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2017年一季度土地要素经济形势分析

  时间:2017-04-24

  株洲市国土资源局

2017425日 

2017年,市国土资源局贯彻“稳中求进、进中争先”工作基调,为经济和社会发展提供高效的资源保障与服务。1-4月(截至421日,下同),征地拆迁、耕地保护等工作稳步推进,重点项目用地报批保障到位,土地市场回暖,特别是商服与住宅用地,量升价涨,土地资产价值进一步显化。

一、土地市场情况

    (一)商服与住宅用地成交面积和价格涨幅较大,工业用地出让趋缓

1.商服用地:1-4月,市本级招拍挂出让商服用地354.69亩,成交价款9.63亿元,均价271.58万元/亩,较去年同期分别增长221.7%381.5%49.4%。其中:城市四区成交面积191.5亩,同比增长600.7%,成交价款为8亿元,同比增长446.3%,成交均价417.78万元/亩,同比下降22%,下降原因为去年同期出让的三宗土地容积率高,致使成交价格高;城市四区出让面积和价款分别占市本级的比重为54%83.1%。云龙示范区出让商服用地163.2亩,成交价款1.63亿元,成交均价99.99万元/亩,较去年同期分别增长96.79%202.73%53.84%。(附表1

2.住宅用地:1-4月,市本级土地市场招拍挂出让住宅用地335.67亩,成交价款8.98亿元,成交均价267.66万元/亩,位置均位于城市四区。去年同期市本级未成交住宅用地,与去年全年住宅用地成交均价(164.95万元/亩)相比,上涨62.5%

3.工业用地:1-4月,市本级出让工业用地119.46亩,成交价款3400万元,成交均价28.21万元/亩,较去年同期分别减少90.89%91.64%8.29%,位置均位于城市四区。出让面积和价格均下降的原因主要有两个方面,一是去年同期商住土地市场不景气,同时受“项目攻坚年”活动的刺激,项目引进成效明显,工业用地出让增多;二是今年工业用地需求已有所缓,且目前出让的工业用地主要位于规划圈外,价格也相对较低。

4.二季度形势:进入二季度,我市土委员会暂未召开,成熟应市宗地相应减少,预计上半年,地块成交情况同比不会有较大幅度增长。

    (二)上缴财政土地出让金同比增幅较大,欠缴出让金的催收工作形势依然严峻

1-4月,市本级共上缴财政土地出让金17.79亿元,同比增长43.7%(去年同期为12.38亿元)。预计上半年可上缴财政土地出让价款19亿元,超额完成半年任务目标(全年目标为35亿元)。上缴财政土地出让金的增高,得益于我局采取了有力措施催缴历年欠缴土地出让金。但催欠工作形势依然严峻,据统计,市本级历年欠缴的土地出让金高达18.56亿元,催缴效果不理想。

    (三)三、四线土地市场前景看好,优质地块激发房企热情

    1.全省整体形势。目前,我省土地供应整体运行相对平稳,房地产用地供应同比收紧,工矿仓储用地供应有所放量。一季度,全省土地供应总量为1644公顷,同比减少4.5%,其中房产用地供应量为512公顷,同比减少29.1%;工矿仓储用地供应量为472公顷,同比增长20.9%。各地州市在减少房地产用地供应量的同时,积极推出位置优越的优质地块,因此全省房产用地均价并未随供应量、总价款的减少而降低。318日,长沙出台“限购令”,受此影响,长沙323日成交的三宗地均以底价成交。46日,住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求合理安排住宅用地供应,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。对于房企而言,把握推案节奏,加快去化速度尤为重要,在一定程度上促进知名房企转战三、四线城市,为三、四线城市的土地市场带来了机会。

2.株洲市场趋势。政策和形势利好,促推房企心理预期增强,信心提振。去年出台的《株洲市商住用地供给侧改革的实施意见》(“土八条”)规定,1亿元以上项目按出让起始价的30%设定竞买保证金;设立了土地合作开发基金,政府、平台公司与企业的合作开发土地项目,允许最高投入占土地成交总价款的45%,减轻了企业的资金成本。今年2月,天元区二十一区储备地块溢价40万元,这是时隔4年之久,我市土地出让再现溢价。相隔不到2月,荷塘区水竹湖B地块经288轮竞价后成交,溢价1.565亿元,溢价率50.04%,这在株洲土地市场上是首次,最终以楼面地价1864/㎡成交,充分说明以恒大地产为代表的知名房企对国家大政方针的乐观和对我市土地市场的青睐。开发商心里预期和我市土地出让楼面地价得以整体拔高,刺激了开发商对稀缺优质地块的拿地热情。

     二、计划指标情况

(一)工矿仓储用地和公共设施用地预审比重有所上升,商服用地和住宅用地预审占比有所下降

     1-4月,市本级预审建设用地项目30个,用地预审面积194.24公顷,其中新增建设用地面积111.03公顷。建设用地预审项目中,比重最大的是工矿仓储用地,预审面积54.73公顷,占28.18%;商服用地排第二,预审面积43.91公顷,占26.61%;道路项目排第三,预审面积48.57公顷,占25.01%;公共设施用地排第四,预审面积46.25公顷,占23.81%;住宅用地排最后,预审面积0.77公顷,占0.40%。与去年同期相比,工矿仓储用地和公共设施用地占比重分别上升8.29%11.52%,商服用地和住宅用地所占比重分别下降2.67%17.8%。预计二季度区级土地利用总体规划和乡镇土地利用总体规划调整完善工作将陆续完成,累积的不符合土地利用总体规划的一批项目,可以进行用地预审,二季度建设用地预审面积将有大幅上升。

    (二)用地报批数量下降,但重点项目用地指标充分保障

2017年,经市政府同意,编制全年用地报批计划安排项目102个,总用地701.4 公顷(其中新增建设用地529 公顷)。1-4月,全市共上报土地93.15公顷,同比减少68%,其中市本级上报45.64公顷,同比减少25%。全市批回土地176.97公顷,同比减少58%,其中市本级批回用地99.86公顷,同比减少29%。虽然上报和批回土地总量下降,但重点项目均有效保障,“两机”重大专项科研试验项目等用地均已上报,北环线C段、龙洲路一期等重点项目用地已经批回。

今年上报、批回土地量减少的原因分析:一是列入今年用地计划的部分项目不符合土规,至少有200公顷的项目用地须等6月份调规后才能上报;二是从今年起执行占水田补水田制度,由于我市耕地指标紧缺,制约用地报批工作,目前马家河中学、天池路二期、凤溪片区湘江风光带二期等项目正在等待安排耕地补充指标;三是今年所有商住项目均安排增减挂钩指标,按照年初制定的工作计划,增减挂钩指标需要在11月才能落实,包括市土地储备中心的项目在内,至少有100公顷商住用地目前暂无法进行用地报批;四是去年一季度因县(市)上报S331(约163公顷)等高速公路项目,上报面积大于往年一季度平均水平。

三、征地拆迁情况

(一)征地拆迁总体稳步推进,重点项目征拆保障有力

1.全市情况(含市本级)。2017年,全市计划征地拆迁项目219个,面积3.58万亩,包含重点项目163个,面积2.69万亩,重点项目面积占比为75.2%。截至421日,全市完成征地拆迁项目27个,面积5266亩,完成全年计划任务的14.72%。其中重点项目19个,面积4282亩,完成面积占比为81.3%。预计二季度末全市可完成征地拆迁项目面积1.6万亩,可完成全年计划任务的45%左右。

2.市本级情况。2017年,市本级计划征地拆迁项目154个,面积2.27万亩,包含重点项目123个,面积1.85万亩,重点项目面积占比为81.5%。截至421日,市本级完成征地拆迁项目21个,面积3349亩,占全年计划任务的14.77%。其中完成重点项目16个,面积3121亩,完成面积占比为93.2%;预计二季度末市本级可完成征地拆迁项目面积9419亩,可完成全年计划任务的41.5%左右。

(二)下阶段征地拆迁形势仍不容乐观

主要有以下四个方面的原因,一是新政策文件实施将面临一些新问题。目前,新政策文件已经市人民政府正式颁布实施,今年作为新旧政策交替之年,随着新政策的实施,征拆工作也必将面临不可预期的一些新困难。二是上半年正值村级换届选举,对推动征地拆迁工作产生了一定的影响。三是项目前期准备不充分。如部分新开征项目,业主单位未及时组卷,没有拿回土地批单。四是规划拆迁有风险。由于项目用地手续未批回,需采取规划拆迁,但随着规划拆迁面积增加,违法用地问题的压力也逐渐增大,而规划拆迁遇钉子户不能进入司法程序的问题也会造成维稳压力大。

    四、耕地保护情况

(一)优质后备资源严重不足,制约项目用地报批

1.耕地占卜平衡工作:1-4月,全市已使用补充耕地指标45.08公顷,其中市本级使用19.18公顷(旱地指标16.64公顷,旱改水指标2.54公顷)。全市已验收并报备土地开发项目2个,形成补充耕地指标67.64公顷。与去年同期相比,新增建设用地项目占用补充耕地指标减少5.21公顷,减幅10.4%。预计二季度新增建设用地项目需占用补充耕地指标110公顷左右。耕地指标不足已成为我市项目用地报批新的制约因素,目前我市旱地指标较为充足,旱改水和水田指标不足,全省购买均价旱改水指标已达到20万元/亩左右,水田指标已达到50万元/亩,购买费用将成为新的报批成本(目前市本级用地报批占用水田成本平均为7-16万元/亩)。

2.土地综合整治工作:1-4月,全市实施农村土地整治项目40个,建设规模7571.86公顷,投资规模16664.33万元。全市申报各类项目29个,建设规模5830.37公顷,投资预算1.2亿元。其中,组织攸县、醴陵市、株洲县、天元区、芦淞区申报2017年度省、市两级农村土地整治项目26个,建设规模3340.64公顷,投资预算7379.78万元;组织天元区、茶陵县申报2017年度省级历史遗留与自然灾害损毁土地复垦项目2个,建设规模589.73公顷,投资预算300万元;计划组织茶陵县申报连片推进农村土地整治示范县项目1个,建设规模1900公顷,投资预算4275万元。

(二)全市耕地补充后备资源匮乏,耕地占补平衡形势较为严竣

2014年中央和省对耕地占补平衡提出了“占优补优、占水田补水田、数量质量并重”的要求,2016年省国土资源厅《关于加强建设占用水田项目旱地改造水田政府承诺函管理的通知》(湘国土资办发〔2016130号)明确要求201711日后所有建设占用水田必须补充水田指标。由于我市耕地补充后备资源匮乏,分布不均衡等原因,目前全市耕地占补平衡形势较为严竣,补充耕地指标供不应求的压力越来越大。

下阶段,我局将大力推进旱地改造水田工作,将旱地改造水田工作作为全市耕地占补平衡工作的重点内容。同时,实施补充耕地计划管理。为完成全市耕地占补平衡任务,《株洲市人民政府关于进一步加强耕地占补平衡工作的通知》(株政办函〔20172号)已下发至各县市区人民政府。根据通知要求,我局将督促各县市落实2017年补充耕地计划。

五、矿产资源管理与地环治理情况

    (一)矿业经济持续低迷,矿产资源供需弱势难改并将长期存在

1-4月,我市完成初审探矿权延续变更登记3个、保留登记1个、注销登记1个,申报2018年省级两权价款勘查项目2个。市级发证采矿权抵押2宗、划定矿区范围1宗。储量报告评审备案数量逐年递减。全市矿业整体表现欠佳,基本延续了过去3年以来的发展颓势,我市成矿地质条件复杂,地质勘查投入大、风险高,勘查资金不足,大多数勘查项目停勘状态。下一阶段,我局将引导推动矿业转型升级,继续开展采矿权清理工作,关闭注销一批采矿权过期、不符合安全生产要求的矿山。市、县级将根据第三轮矿产资源规划适时投放一批采矿权。提高储量报告的质量,促进矿山合理利用和开发资源。

    (二)汛期未真正到来,地质灾害防治面临后续挑战

1-4月,我局已对各辖区范围内的隐患点进行了巡排查,加强了预警预报、值班值守和群防群测体系建设,即将印发《株洲市2017年地质灾害防治方案》。截至4月底,我市发生地质灾害5起,均为滑坡,类型为小型,直接经济损失44.5万元。地质灾害防治面临后续挑战,一是截至目前全市总降水量为1100mm,较历年偏多一成左右,时空分布不均,对地质灾害防治带来较大压力。二是矿业不景气,中小型矿山逐步退出,部分县市区对矿山复绿工作未引起足够重视,资金、措施都还未能及时落实到位,特别是一些露天开采的矿山复绿起来难度较大。

 

 


附件1

20171-4月株洲市本级出让土地情况汇总表

 

地块区域

土地用途

201614

201714

同比增长情况

面积

金额

均价

面积

金额

均价

面积

金额

均价

城市四区

商服

27.33

14645.5

535.89

191.51

80008.99

417.78

600.75%

446.30%

-22.04%

住宅

0

0

/

335.67

89845.39

267.66

/

/

/

工业

1310.86

40322

30.76

119.46

3370

28.21

-90.89%

-91.64%

-8.29%

其他

0

0

/

60.01

5017.15

83.61

/

/

/

小计

1338.19

54967.5

41.08

706.66

178241.53

252.23

-47.19%

224.27%

514.06%

云龙

商服

82.92

5390

65.00

163.18

16317

99.99

96.79%

202.73%

53.84%

商住

305.07

26341

86.34

0

0

/

/

/

/

小计

387.99

31731

81.78

163.18

16317

99.99

-57.94%

-48.58%

22.27%

合计

1726.18

86698.5

50.23

869.84

194558.53

223.67

-49.61%

124.41%

345.33%

 

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