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2017年1-2季度土地要素经济形势分析

  时间:2017-06-21

  株洲市国土资源局

2017619

 

    一、土地市场

    (一)市本级土地出让情况

    1.总量。上半年,市本级土地市场招拍挂成交土地13宗,总成交面积835.95亩,成交总价款19.02亿元,较去年同期增长75.14%

    2.商服用地:市本级出让商服用地354.45亩,成交价款9.63亿元,较去年同期分别增长74.78%143.80%。其中城市四区出让面积191.25亩,同比增长600.55%,成交价款8亿元,同比增长181.69%,四区商服用地出让面积和价款分别占市本级商服用地出让总量的54%83.1%

3.住宅用地:市本级出让住宅用地335.55亩,成交价款8.98亿元,较去年同期分别增长9.98%241.44%。均为城市四区出让,去年同期城市四区无住宅用地出让。

4.工业用地:市本级出让工业用地145.95亩,成交价款0.41亿元,较去年同期分别减少89.04%90.02%。均为城市四区出让。工业用地相对去年同期减速明显,原因为2015-2016年开展“项目建设年”活动,项目引进成效明显,致使前两年工业用地出让情况势头良好,而今年工业用地需求已有所缓和。(附表1

(二)上缴财政土地出让收入情况

    根据市政府要求,今年市本级土地出让收入的经济任务为上缴市财政35亿元。目前,已计上缴财政土地出让收入26.11亿元,已完成全年任务目标的74.60%。土地出让收入的增长,既得益于今年商住用地出让的利好趋势,也得益于我局采取了切实得当的措施催缴到位历年欠缴的土地出让金。

     二、用地指标

    (一)省下达指标情况

    今年国土资源部下达我省农用地转用指标减少了32%,预计省国土资源厅实际下达到我市的指标只有350公顷左右,将比去年减少33%。年初,经市政府同意,我局按去年用地指标水平,编制了用地报批计划安排项目102个,总用地701.4 公顷(其中新增建设用地529 公顷),我局已于6月初开始结合实际指标下达情况调整报批计划。对计划中选址还没确定的、可分期建设的和土规调整完善困难的项目,进行适当删减,确保急需开工的市重点项目及时落地。下一步,在做好保重点项目的前提下调整完善,做到用地指标的精准投放,保障重点项目按时开工。

(二)用地报批情况

1-6月,全市共上报土地166公顷,同比减少64%,其中市本级上报80公顷,同比减少54%。全市批回土地340公顷,同比减少52%,其中市本级批回用地184公顷,同比减少18%。虽然上报和批回土地总量下降,但重点项目均有效保障,“两机”重大专项科研试验用地、北环线C段、龙洲路一期等重点项目用地已经批回。
    (三)用地报批数量下降原因分析

    1.列入今年用地计划的部分项目(约200公顷)不符合土地利用总体规划,已进入土规调整完善程序,待6-7月调规批复后可组织资料报批。

    2.今年所有商住项目均安排增减挂钩指标,目前部分商住用地项目(约100公顷)需待增减挂钩指标再行报批,按照年初工作安排,增减挂钩指标预计在11月后才能落实。

3.去年起省林业厅已停办大宗商服、商住用地林地使用许可,导致市土地储备中心等平台公司去年已审批完的项目仍无法拿回批单。

4.去年上半年因县市上报S331(约163公顷)等高速公路项目,上报面积大于往年同期平均水平。

    三、征地拆迁情况

    (一)基本情况
    1.
全市情况(含市本级)。全年市计划征地拆迁项目219个,面积3.58万亩,包含重点项目163个,面积2.69万亩,重点项目面积占比为75.2%。截至615日,全市共完成征地拆迁项目77个,面积12331亩,完成全年计划任务的34.46%,其中完成重点项目56个,面积9917亩,占完成总面积的80.42%

    2.市本级情况。全年市本级计划征地拆迁项目154个,面积2.27万亩,包含重点项目123个面积1.85万亩,重点项目面积占比为81.5%。截至615日,市本级完成征地拆迁项目54个,面积7046亩,完成全年计划任务的31.07%,其中完成重点项目43个,面积6191亩,占完成面积的87.87%

    3.预计上半年情况。预计二季度末全市可完成征地拆迁项目面积1.8万亩,可完成全年计划任务的百分比50% 

(二)形势分析
    1.
各县市区对新政策实施持续观望。目前各县市区还没有按新政策正式实施的项目,也未出台具体操作办法,持等待和观望态度的较多。

2.项目概算评审及个案备案情况不理想,去年完成征地拆迁项目266个,完成概算评审的项目只有128个,一到一半。进行了个案备案的项目只有10个,个案总金额达到1.82亿元,达到项目概算总金额(6.17亿元)的29.5%

3.历史遗留问题解决难度较大。目前市本级有已出让但未全面完成征拆的项目10个,面积858亩;有历年完成考核任务,但部分房屋未拆除还未交地的项目34个,面积6233亩;有历年来已发征收土地公告,但已暂停及未启动的项目45个,面积6920亩。上述三类项目共计面积1.4万亩。

    四、耕地保护情况

    (一)耕地占卜平衡工作

    1-6月,全市建设用地报批占用补充耕地指标88.97公顷,其中市本级占用补充耕地指标49公顷(旱地指标15.73公顷,旱改水指标33.27公顷)。全市完成补充耕地面积67.64公顷,预计可以完成省国土资源厅下达2017年补充耕地计划。目前我市旱地指标较为充足,旱改水和水田指标不足,全省购买旱改水指标均价已达到20万元/亩左右,水田指标均价已达到50万元/亩,购买费用将成为新的报批成本(目前市本级用地报批占用水田成本平均为7-16万元/亩)。 由于我市耕地补充后备资源匮乏,分布不均衡等原因,目前全市耕地占补平衡形势较为严竣,补充耕地指标供不应求的压力越来越大。

    (二)土地综合整治工作

上半年,全市实施农村土地整治项目40个,建设规模7571.86公顷,投资规模16664.33万元。申报各类项目29个,建设规模5830.37公顷,投资预算1.2亿元。20171月,省里下发了《关于进一步规范利用涉林地类进行耕地开垦的通知》,规定“允许对坡度25度以下的一般灌木林地、疏林地、宜林地进行耕地开垦。”但各县市林业部门由于未确定异地植被恢复费用标准,迟迟不下达占用林地批复,致使我市已立项的5000亩市级土地开发项目无法全面实施。

  

 


附表1       20162017年上半年市本级土地市场对比分析

                                                                                             统计时间:2017619

 

2016

2017

同比增幅

宗数

面积(亩)

价款(亿)

成交均价

宗数

面积(亩)

价款(亿)

成交均价

面积

价款

均价

市本级

住宅

2

305.1

2.63

86.20

5

335.55

8.98

267.62

9.98%

241.44%

210.46%

商业

6

202.8

3.95

194.77

5

354.45

9.63

271.69

74.78%

143.80%

39.49%

工业

14

1332

4.11

30.86

3

145.95

0.41

28.09

-89.04%

-90.02%

-8.96%

其他

1

27.15

0.17

62.62

0

0

0

 

 

 

 

总量

23

1867.05

10.86

58.17

13

835.95

19.02

227.53

-55.23%

75.14%

291.16%

四区

住宅

0

0

0

 

5

335.55

8.98

267.62

 

 

 

商业

3

27.3

2.84

1040.29

4

191.25

8

418.30

600.55%

181.69%

-59.79%

工业

13

1066.05

3.15

29.55

3

145.95

0.41

28.09

-86.31%

-86.98%

-4.93%

其他

0

0

0

 

0

0

0

 

 

 

 

总量

16

1093.35

5.99

54.79

12

672.75

17.39

258.49

-38.47%

190.32%

371.82%

云龙

住宅

2

20.34

2.63

1293.02

0

0

0

 

 

 

 

商业

3

11.7

1.11

948.72

1

163.2

1.63

99.88

-7.01%

46.85%

-89.47%

工业

1

265.95

0.96

36.10

0

0

0

 

-100.00%

-100.00%

-100.00%

其他

1

27.15

0.17

62.62

0

0

0

 

 

 

 

总量

7

325.14

4.87

149.78

1

163.2

1.63

99.88

-78.91%

-66.53%

-33.32%

 





















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