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2017年1-3季度土地要素经济形势分析

  时间:2017-09-21

  株洲市国土资源局

2017919

 一、用地指标及报批情况

今年用地报批的基本情况是新增建设用地指标大幅缩减,特别是进入9月以来,耕地占补平衡要求十分严格,下阶段报批形势非常严峻。

(一)基本情况

1.新增建设用地指标缩减,对精准投放提出更高要求

今年国土资源部下达我省新增建设用地指标减少了32%,省国土资源厅对各地州市同比缩减,下达到我市市本级的指标只有5100亩。我局根据省下达指标总量,对市本级新增建设用地计划进行了重新修订,并于8月报经市政府批准实施。计划内安排项目63个,总用地6225亩,其中新增建设用地5100亩。有限的指标要优先保障急需项目,我局拟于9月底开始结合计划执行情况调整报批计划,对选址还没确定、可分期建设等项目,进行适当删减,确保急需开工的市重点项目及时落地。

2.用地报批总量同比减少,重点项目用地及时批回

1-9月,全市共上报土地1.16万亩,同比减少64%,其中市本级上报3960亩,同比减少54%。全市批回土地1.1万亩,同比减少52%,其中市本级批回用地3930亩,同比减少32%。上报和批回土地总量下降,但重点项目均有效保障,“两机”重大专项科研试验用地、北环线C段、龙洲路一期等重点项目用地已批回。

3.占补平衡监管系统升级,补充耕地指标暂无法使用

截至915日,市本级储备补充耕地旱土指标3535亩、水田指标988亩、旱改水指标1058亩(向省厅借旱改水指标600亩),株洲县储备1824亩旱土指标和381亩旱改水指标。醴陵市、攸县、茶陵、炎陵储备耕地指标有所欠缺,醴陵市、攸县及茶陵县无旱改水和水田指标,炎陵县无旱土指标。因目前国土资源部“耕地占补平衡动态监管系统”全面升级,要求占用、补充耕地质量等级一致,而我市开发的耕地等级低于占用的耕地等级,故目前储备的耕地指标暂无法用于建设用地报批。

4.增减挂钩推进缓慢,难以在预期内形成节余指标

今年我市计划通过增减挂钩复垦耕地指标6000亩,各县市要在7月底完成实施方案审批,9月底前完成项目实施,11月底通过验收和指标确认。但目前所有县(市)工作推进缓慢,进度最快的醴陵市,其实施方案也推迟至8月上旬才进行评审,其余县9月中旬刚召开评审会。目前各县市均在按评审要求修改完善资料,暂未获得正式批复。根据各县市上报进度,实施方案批复、财评、招投标以及拆旧区复垦施工进度均要向后推2个月,预计11月难以形成指标。并且,即使形成指标,以目前技术条件和投入,开发出来的耕地达不到占补同等级平衡的要求,届时节约指标不仅不能用于报批,也难以交易。

(二)形势分析

1.国土资源部对耕地占补同等级平衡的要求,对用地报批造成严重制约

911日,国土资源部“耕地占补平衡动态监管系统”全面升级后,建设用地占用耕地严格落实“占一补一、占优补优”,即占几等耕地需补几等耕地指标,由于我市占用的耕地基本是4-6级,甚至是更高等级,开发的补充耕地指标等级基本在8级以下,耕地指标质量等级达不到占用耕地质量等级要求,且开发高等级耕地难度极大,全省耕地指标交易平台也无高等级耕地可购买,导致目前全市乃至全省耕地占补平衡工作暂时处于停滞状态,所有占用耕地的建设项目均无法进行用地报批。目前省国土资源厅正就相关问题向省政府汇报,对各地州市下一步如何开展占补平衡工作,省国土资源厅尚未明确。

2.市本级土规调整成果已启用,受耕地占补平衡新规影响,实际可加速报批的项目不多

本轮土地利用总体规划调规项目136个,总面积4.65万亩,目前除茶陵县暂未批复外(预计10月可到位),其余均获省政府批复。市本级规划调整成果已启用,上述136个原不符合土规的项目,可进入土地预审程序,如不占用耕地,可组织资料开展用地报批相关工作。但上述项目不占用耕地的极少,比例不超过5%

3.受工作进度和耕地占补平衡制约,短期内商住项目难以依托增减挂钩节约指标进行报批

按照今年我市相关政策要求,商住项目不安排新增用地指标,均使用增减挂钩指标,目前有约1500亩的项目需待增减挂钩指标形成后再行报批。但目前增减挂钩工作推进缓慢,指标在11月内都难以落实,这部分项目难以向上报批。并且,如果国土资源部对耕地占补同等级平衡的政策不发生变化,以目前增减挂钩方案复垦出的补充耕地质量,同样会因等级不够而不能用于用地报批。

二、集体土地征地拆迁情况

今年是集体土地上征地拆迁新旧政策交替之年,文件从3月正式实施,经过了二季度的观望之后,三季度开始步入正轨,全市征拆形势较好。

(一)基本情况:已完成年初计划的八成,年内可超额完成任务

从全市来看,今年全市计划征地拆迁项目219个,面积3.58万亩,包含全市征地拆迁重点项目163个,面积2.69万亩(重点项目面积占比为75.2%)。截至915日,全市共完成征地拆迁项目180个,面积2.93万亩,完成全年计划任务的81.8%,其中完成重点项目102个,面积1.85万亩,占完成总面积的60%

从市本级来看,市本级计划征地拆迁项目154个,面积2.27万亩,含重点项目121个,面积1.85万亩(重点项目面积占比为81.5%)。截至915日,市本级完成征地拆迁项目116个,面积1.73万亩,完成全年计划任务的76.2%,其中完成重点项目74个,面积1.16万亩,占完成面积的64.6%

预计全年全市可完成征地拆迁项目面积4.16万亩,可超出年度计划任务5800亩左右。

(二)形势分析

1.新政策文件实施仍然面临压力,按新政实施项目推进乏力

今年是新旧政策交替之年,3月份出台了征拆新政策文件,目前各县市区实施细则也基本都制定出台,但细则的具体实施以及按新政策实施项目的推进力度仍然不够,政策及细则的全面落地落实还需要加快。

2.项目前期手续不完善,规划拆迁存在风险

年初计划中全市共有 105个(面积1.9万亩)需采取规划拆迁的项目,截至目前,城区仍有未批回项目53个(面积8781亩)需采取规划拆迁,推进难度较大,主要是对个别不配合的被拆迁户不能采取司法强拆的手段,而且将会产生违法问责的风险。

3.项目概算评审和备案情况不理想

根据全年征拆计划任务,今年城区共有征拆项目154个,截至目前,到我局完成概算评审的项目只有50个。进行个案备案的项目8个,金额达到1.1亿元,达到项目概算总金额(3.93亿元)的28%

4.历史遗留问题解决难度大,进展较慢

据统计摸底,市本级有征地拆迁历史遗留问题1.4万亩,因业主单位没有刚性用地需求、资金不足或者政策跨度大等原因,导致项目推进受阻,虽然今年通过有效工作措施,目前已经解决历史遗留问题 3325 亩,但进展情况仍然不是很理想,需进一步协调解决。

三、土地市场与供应情况

2017年前三季度,株洲市本级土地市场经历了从企稳回升到较快发展再到市场过热的变化,商住用地出让溢价成为常态,成交总价、出让均价、楼面地价均有不同幅度上涨。

(一)基本情况

1. 经营性用地供应面积适当增多,成交价格大幅增长

今年1-9月(因9月下旬市本级不再有新增地块应市,截至即日的出让数据即为1-9月数据),市本级招拍挂出让土地39宗,总成交面积3218.7亩,同比增长15.66%(去年1-9月成交2782.8亩);成交总价款58.53亿元,同比增长187.33%(去年1-9月成交20.37亿元)。其中,城市四区成交面积2912.7亩,同比增长44.98%,成交总价款55.15亿元,同比增长255.81%;云龙示范区成交面积306亩,成交总价款3.38亿元。已供应经营性用地中,住宅用地19宗,成交面积1718.4亩,成交价款42.38亿元;商服用地8宗,成交面积493.8亩,成交价款12.94亿元;工业用地12宗,成交面积1006.50亩,成交价款3.21亿元。(详见附表)

2.7月以来商住用地成交量和成交均价均大幅增长

今年7月以来,我市土地市场出现了过热迹象,溢价成交频出,城市四区土地成交量较去年有明显增长,商住用地成交量同比增加86.12%,成交均价同比增长96.46%(达250.06万元/亩)。714日,天元区武广片区10号地块,溢价率77.86%,总价6.88亿元,单价498.14万元/亩,楼面地价2668/㎡,刷新了我市单宗土地出让的出让总价、出让单价和楼面地价最高记录。按去年城市四区住宅的容积率水平计算(2016年城市四区住宅平均容积率为2.16),今年1-9月,城市四区住宅平均楼面地价为1735/㎡,比去年增长29%(去年住宅楼面地价1341/㎡)。主要原因有4个方面:①房地产开发企业受国际经济增速放缓和国内经济增长下行压力影响,实体经济发展较为不顺,投资渠道不畅,促使投资主体迫切的找到适合的投资方式。当下,城乡居民收入增长和被拆迁群体货币化安置深入推进,买房置业热情难挡,投资方和消费群体在房地产市场上找到了非常好的“结合点”。②受长沙限购政策影响,不符合长沙购房标准的株洲客户被留在了株洲,为住宅房地产市场发展提供了一定的购买力,一定程度上带动了我市楼市去库存和市场活跃。③一二线城市拿地竞争激烈、成本增加,迫使部分房地产企业开始调整发展策略,拿地需求层层外溢,经济发达城市周边的三四线城市成为各企业布局新战场,土地市场相应升温。株洲作为湖南省第二大城市,具有得天独厚的区位优势,在坚持“净地”出让基础上,尝试“优地”出让,土地市场调控效果日渐显现。④部分热点区域开始炒作概念,引领新一轮的房价上涨,拉高了我市整体房价水平。如:武广片区着力打造“二中学位房”概念;湘水湾片区“一线江景房”、“高尔夫球场旁”品质住宅概念;荷塘区水竹湖片区“东部美地产荷塘小学”概念,受此影响,商品住宅销售火爆,开盘售罄,一房难求,房价上涨明显。

3.工业用地供应同比有所减少

原因为2015-2016年开展“项目建设年”活动,市委、市政府狠抓项目建设,项目引进成效明显,致使前两年工业用地出让情况势头良好,而今年工业用地需求已有所缓和。

(二)形势分析

1.更多大房企进入株洲,商住用地价格呈上涨趋势

由于一二线城市房地产调控政策趋严,为扩大市场规模和维持稳定发展,进入优质三四线城市,成为众多大型开发企业的共同选择。近年来,进入我市的全国知名房企正逐步增多,未来两三年内进入我市发展的规模房企将会更多。随着去库存化和房产品质的提升,我市的住房和商住用地价格均呈现上涨趋势。

2.商品房质量将升级换档

随着优质房企的进入,我市房地产市场的竞争将进一步加剧,推出优质产品将是房地产企业的不二选择,我市商品房质量将得到质的提升,市民能享受到更舒适的住宅产品。

3.中小房企面临淘汰或转型

大浪淘沙,优胜劣汰。随着规模房企的进入,我市中小房企的生存空间将会越来越窄,只能选择一些大公司关注点之外的土地进行开发。由于开发成本较高,开发收益有限,面对生存困境,大部分中小房企将面临淘汰或转型。

4.房地产市场呈阶段性稳定增长,达一定水平后将再难有大的增长

目前我市房地产市场正逐步回暖,市场需求进一步释放,估计将呈现三至五年的稳定增长期。但由于我市房地产市场容量有限,达到相对饱和后,无论是刚性需求还是改善性需求,都将难以持续支撑我市房地产市场的有效增长,房地产价格将稳定在一定水平。

 

 


     附表:       201620171-3季度市本级土地市场对比分析

                                                                                             统计时间:2017918

 

20171-9

20161-9

同比

宗数

面积(亩)

价款(亿)

成交均价

宗数

面积(亩)

价款(亿)

成交均价

面积

价款

均价

市本级

住宅

19

1718.4

42.38

239.17

4

346.65

3.22

92.89

395.72%

1216.15%

157.48%

商业

8

493.8

12.94

162.04

11

841.95

12.25

124.50

-41.35%

5.63%

30.15%

工业

12

1006.5

3.21

31.89

18

1567.05

4.73

30.18

-35.77%

-32.14%

5.66%

其他

0

0

0

 

1

27.15

0.17

62.62

 

 

 

总量

39

3218.7

58.53

181.84

34

2782.8

20.37

73.20

15.66%

187.33%

148.42%

四区

住宅

17

1575.6

40.63

249.78

2

41.55

0.59

142.00

3692.06%

6786.44%

75.90%

商业

7

330.6

11.31

194.69

8

666.45

11.14

140.73

-50.39%

1.53%

38.34%

工业

12

1006.5

3.21

31.89

17

1301.1

3.77

28.98

-22.64%

-14.85%

10.07%

其他

0

0

0

 

0

0

0

 

 

 

 

总量

36

2912.7

55.15

189.34

27

2009.1

15.5

77.15

44.98%

255.81%

145.43%

云龙

住宅

2

142.8

1.75

122.55

2

305.1

2.63

86.20

-53.20%

-33.46%

42.17%

商业

1

163.2

1.63

99.88

3

175.5

1.11

63.25

-7.01%

46.85%

57.91%

工业

0

0

0

 

1

265.95

0.96

36.10

 

 

 

其他

0

0

0

 

1

27.15

0.17

62.62

 

 

 

总量

3

306

3.38

110.46

7

773.7

4.87

62.94

-60.45%

-30.60%

75.48%

 




















注:计算成交均价不含成本倒挂项目。


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